Главная » 2009 » Июнь » 4 » Ипотека и недвижимость в Европе  Добавить

---

Свой дом в Германии	22:58
Статьи на e-mail Чтобы обзавестись собственным жильем, необходимо купить или само жилье, или – если вы строите сами – земельный участок. Покупка недвижимости – будь то квартира, дом или участок земли – оформляется договором (Kaufvertrag), который должен быть заверен нотариусом или судом. Заверка необходима и в тех случаях, когда речь идет еще не о самой покупке, а о предварительной договоренности сторон (Vorvertrag) или об одностороннем обязательстве кандидата в покупатели (Kaufanwaertervertrag). Даже оформление или покупка права на долгосрочную наследуемую аренду земли (Erbbaurecht) под ваш будущий дом тоже требует заверки. Нотариальное заверение В большинстве случаев покупку недвижимости заверяет нотариус. С судебной заверкой покупатель столкнется только при участии в организованном судом аукционе (Versteigerung), на котором продается принадлежавшая несостоятельному должнику недвижимость (Zwangversteigerung) или проходит раздел имущества (Teilungsversteigerung) разводящихся супругов, не сумевших по-хорошему договориться наследников и ликвидируемых обществ – всяких там GbR, KG и OHG. Кстати, цена на таких аукционах нередко оказывается намного ниже рыночной. Ну а если вы приобретаете недвижимость не с аукциона, то, как правило, один и тот же нотариус сначала готовит текст договора, а потом заверяет его после подписания сторонами. Хотя эти услуги обычно оплачивает покупатель, нотариус обязан беспристрастно опекать обе стороны. Это значит, что он обязан указать и покупателю и продавцу на имеющиеся риски и предложить взаимные гарантии, позволяющие свести риск к минимуму. Договор Если стороны уже обратились к нотариусу, но, в конечном итоге, договор не заключили, нотариальные услуги, тем не менее, придется оплатить. Поэтому покупатель должен сначала согласовать с продавцом содержание будущего договора и только потом обращаться к нотариусу для подготовки текста Kaufvertrag и его последующей заверки. Читать мысли нотариус не умеет. «От себя» он предложит лишь стандартные формулировки и меры взаимных гарантий: определенную последовательность действий после подписания договора, штрафные санкции при невыполнении обязательств и свои полномочия. Внести в текст договора ваши предварительные договоренности с продавцом или ваши особые пожелания нотариус сможет не раньше, чем вы ему о них сообщите! Вы имеете право заблаговременно (то есть, до оговоренного дня подписания) ознакомиться с текстом проекта договора и получить разъяснения нотариуса (Belehrung) в отношение отдельных неясных формулировок. Воспользуйтесь этим правом! Так вы не проглядите неприемлемые формулировки и сможете заблаговременно потребовать их изменения. Не стесняйтесь задавать вопросы в связи с непонятными местами в договоре! Тем более что за такую предварительную беседу дополнительная плата не взимается. Если договор будет заверять этот же нотариус, соответствующая услуга все равно уже покрыта паушальным сбором за заверку договора (Beurkundungsgebühr)! Процесс оформления Подписанием договора процедура покупки лишь начинается. Обычно Kaufvertrag предусматривает определенную последовательность действий. Это может, например, выглядеть так: 1) покупатель переводит на особый счет при нотариусе (Notar-Andertkonto) некоторый залог (скажем, 5% стоимости покупки); 2) удаление (Loeschung) нотариусом из особой «Земельной книги» (Grundbuch) возможных записей, обременяющих объект (например, удаление – с согласия продавца и его кредиторов – записей о залоге недвижимости в качестве гарантии за кредит бывшему владельцу), исполнение продавцом других своих предварительных обязательств по договору (скажем, погашение задолженности перед коммуной или жилищным кооперативом); 3) перевод дополнительного залога на Notar-Andertkonto (скажем, еще 5%); 4) изменение записи о владельце (удаление имени продавца и внесение вашего имени), внесение залоговой записи в пользу кредитующего вас банка; 5) получение вами банковского кредита и перевод недостающей суммы на Notar-Andertkonto; 6) нотариус переводит деньги покупателю с Notar-Andertkonto. По закону переход недвижимости в ваши руки совершится только после занесения вас в особую «Земельную книгу» (Grundbuch) при местном суде (Amtsgericht) в качестве владельца. Расходы Кроме уплаты оговоренной цены, покупатель несет побочные расходы: налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), оплата услуг нотариуса, сборы и пошлины в связи с изменением большинства записей в Grundbuch (за удаление прежних записей о залоге недвижимости обычно платит продавец), оплата услуг посредника (маклера) – если был (Provision). Большинство побочных расходов составляют определенный процент цены покупки. В сумме они могут достигать 10-12% стоимости покупки или даже более… Трудней всего предсказать точную величину цены услуг нотариуса и пошлин, связанных с изменением записей в Grundbuch. Рассчитывайте, что эти расходы составят 1-2% от цены покупки. Ставка Grunderwerbsteuer равна 3,5% цены объекта (Grunderwerbsteuergesetz § 11). Например, цена покупки – 100 000 евро. Тогда придется дополнительно уплатить 3 500 евро Grunderwerbsteuer. Кстати, если и земельный участок, и строительные услуги вы приобретете из одних рук (Bauherrenmodell), то Grunderwerbsteuer придется заплатить не только с цены участка, но и с цены стройуслуг. Впрочем, законность этой практики вскоре проверит Европейский суд (EuGH). Пытаясь снизить величину налога и прочих сопутствующих расходов, кто-то может попытаться указать в договоре только часть реальной цены (выплатив продавцу разницу наличными). Это не только незаконно, но и рискованно! Если мошенничество станет известно властям, последствия могут выйти за рамки сугубо финансовых потерь. Другое дело легальные хитрости. Вот два примера… Если вам предстоит оплатить услуги маклера, оформите ваши обязательства перед ним отдельно от Kaufvertrag. Так вы избежите уплаты Grunderwerbsteuer с суммы маклерского вознаграждения. Жилищный кооператив (Eigentümergemeinschaft) постепенно накапливает средства для проведения последующих ремонтных работ (Instandhaltungsrücklage). Формально каждому члену кооператива принадлежит определенная доля этих, порой весьма значительных, сбережений. Но получить ее наличными от кооператива невозможно. Поэтому доля Instandhaltungsrücklage передается новому владельцу. Если особо не указать эту сумму в Kaufvertrag отдельно от цены за саму недвижимость, то придется, фактически, платить Grunderwerbsteuer и с этих денег: все полученные покупателем деньги будут считаться ценой продажи. А если указать отдельно, то – не придется. Ведь Instandhaltungsrücklage – это денежные накопления, а не часть покупаемого жилья! Поэтому разбейте оговоренную с продавцом сумму на две части: Instandhaltungsrücklage и цену жилья (оговоренная сумма минус Instandhaltungsrücklage). Оформите (о деталях позаботится нотариус) передачу Instandhaltungsrücklage как особое, отдельное от цены жилья, денежное требование покупателя. Ну а продавцу ведь все равно, как будут называться полученные им деньги (например, 100 000 евро): как 100 000 евро за недвижимость, или как, скажем, 97 000 евро за недвижимость и 3 000 евро за Instandhaltungsrücklage. Маклер В поисках подходящего объекта часто приходится обращаться к посреднику (маклеру). Если его услуги привели к заключению Kaufvertrag, они, как правило, подлежат оплате. Я при этом не имею в виду так называемых «черных» маклеров, занимающихся коммерческой посреднической деятельностью без надлежащей регистрации и, тем самым, противозаконно! Величина вознаграждения посредника (Provision) обычно составляет определенный процент от цены приобретаемой недвижимости. В ряде земель оно не может превышать 3% (с учетом налога на добавочную стоимость покупатель платит 3,57%) цены. В других такого ограничения нет и возможен, например, Provision в размере 7% (более 8% с учетом налога на добавочную стоимость). Покупатель не всегда представляет, должен ли он будет платить маклеру и сколько. Лучше выяснить это заранее, чтобы позже не решать этот вопрос в суде. Вопрос оплаты услуг маклера подпадает под действие Гражданского Законоуложения (BGB § 652 и далее). Применение и интерпретация положений закона – дело судов. Хотя маклер часто «сопровождает» процесс вплоть до подписания договора, его услуги подлежат оплате и в других случаях. По установившейся практике определяющей является причинно-следственная связь между покупкой недвижимости и ранее оказанной посреднической услугой. Причем посредническая услуга не обязательно должна быть «главной причиной» заключения договора. Достаточно, чтобы она была «одной из причин», приведших к покупке. По мнению Федерального верховного суда (BGH), покупка объекта в течение «соразмерного времени» после услуги маклера – признак связи между покупкой и услугой. Например, маклер оказал покупателю услугу, но покупка сорвалась. Позже покупатель откликнулся на объявление продавца о продаже того же объекта и купил его без участия посредника. Маклер потребовал Provision и суд стал на его сторону, т.к. прошедшее время (4 месяца) было «соразмерно» (BGH IV ZR 92/78). В то же время срок в 15 месяцев оказался достаточно продолжительным, чтобы суд отклонил претензии маклера на вознаграждение (OLG Frankfurt 24 U 5/02). К покупке могут быть причастны сразу несколько маклеров. Возможны ситуации, когда после покупки Provision от вас смогут одновременно требовать два посредника! Пример: покупатель от одного маклера узнал об объекте, но лишь дополнительная информация от второго привела к покупке. Такому покупателю придется заплатить обоим маклерам (BGH IV ZR 163/94). Иногда один и тот же маклер может иметь право на Provision одновременно и от покупателя и от продавца (OLG Hamm 18 O 56/00). Но обычно все же конкретному маклеру платит одна сторона. Если маклер заранее не указал покупателю на необходимость оплаты его услуг, покупатель не обязан платить Provision, хотя отозвался на объявление маклера и даже в его сопровождении осмотрел купленный впоследствии объект (BGH III ZR 393/04). Данные об объекте уже имелись у маклера, а о вознаграждении маклер не упоминал. Поэтому покупатель имел все основания думать, что услуги маклера полностью оплачивает продавец. На самом же деле продавец обязательств перед маклером не имел и поручил оформление Kaufvertrag другому посреднику. Иначе выглядела бы эта же ситуация, если бы покупатель сперва поручил маклеру найти подходящий объект. Такое поручение подразумевает, что услуги маклера будут покупателем оплачены (BGB § 653, BGH III ZR 393/04). Владимир Тор,  Neue Zeiten - Франкфурт-на-Майне, Германия
Категория: Ипотека и недвижимость в Европе | Просмотров: 2159 | Добавил: investa24 | Теги: Расходы при покупке жилья, Как купить дом в Германии, Оформление немецкой недвижимости | Рейтинг: 5.0/1 | - Оценить -ОтличноХорошоНеплохоПлохоУжасно

Всего комментариев: 0

Имя *:
Email:
Все смайлы
Код *:

| Еще

Продается 2-х комнатная квартира в Кельне в районе Вайден (Köln Weiden) в Германии на 2 этаже с подвалом, балконом и местом для стоянки автомобиля за 110.000 €. Квартира обладает очень хорошей планировкой, есть 2 комнаты плюс кухня, прихожая, ванная и туалет. Объект был построен в 1984 году и в настоящее время в хорошем состоянии. Квартира находится в ухоженном месте. Поблизости рас... Подробнее Продается роскошная дом-усадьба из 7 комнат в городе Бергиш-Гладбахе (Bergisch-Gladbach) в Германии, состоящий из 2 этажей с подвалом и 5 гаражами за 1.100.000 €. Дом обладает очень хорошей планировкой. Объект был построен в 1987 году, а 1999 году полностью модернизирован и в настоящее время находится в очень ухоженном состоянии. Особенность этого объекта состоит в том, что здесь могут ж... Подробнее Продается 2-х комнатная квартира в Кельне в районе Мюльхаим (Köln Mülheim) в Германии на 3 этаже с подвалом, лоджией и кладовкой за 120.000 €. Квартира обладает очень хорошей планировкой, есть 2 комнаты плюс кухня, прихожая, ванная и туалет раздельно. Объект был построен в 1961 годах, неоднакратно ремонтировался и в настоящее время в хорошем состоянии. Квартира находится в ухоженно... Подробнее Продается доходный жилой дом в городе Дюссельдорф (Düsseldorf) в западной части Германии, состоящий из 5 квартир и магазина, который расположен на первом этаже этого дома, цена 730.000 €. Все квартиры обладают очень хорошей планировкой. Объект был построен в 1901 году, был полностью отремонтирован и расходует мало энергии. Дом находится недалеко от центра и в тоже время в уютном месте. ... Подробнее Продается доходный жилой дом с прилегающим помещением для заведений гастрономии на первом этаже в городе Дюссельдорф (Düsseldorf) в западной части Германии, состоящий из 11 квартир с 3 балконами, цена 620.000 €. Все квартиры обладают хорошей планировкой. Объект был построен в 1888 году, до сегодняшнего времени происходил постепенный ремонт дома. В настоящий момент объект находится в хор... Подробнее Продается доходный жилой дом с прилегающими тремя помещениями для различных видов коммерческой деятельности в городе Ратингене (Ratingen) возле Дюссельдорфа в западной части Германии, состоящий из 10 квартир, двух гаражей и 8 мест для стоянки, цена 995.000 €. Все квартиры обладают хорошей планировкой. Объект был построен в 1900 году и  до сегодняшнего времени поддерживается в хор... Подробнее Дешевая коммерческая и жилая недвижимость в Германии на продажу! В последнее время рынок недвижимости в ФРГ стал более оживленным, что в немалой степени связано с увеличением спроса из-за рубежа. И это не случайно, поскольку стоимость недвижимости в Германии по сравнению с другими странами Европы достигла пика своей привлекательности. Германия является ведущей страной в Европе и отличается ст... Подробнее Немецкая юридическая консалтинговая компания АСФИНА предлагает квалифицированные услуги по регистрации компаний в Германии. Наша компания готовит учредительный договор и устав, сопровождает при подписании документов компании у нотариуса, открытии счета в немецком банке,  при подаче необходимых документов для регистрации в торговом регистре и прочих действиях, необходимых для регистрации ... Подробнее Адвокатская страховка в Германии - Rechtsschutzversicherung поможет вам в случае правовых споров. Ее называют также юридическая страховка. Это страхование полезно всем, кто имеет в Германии работу, поскольку трудовые споры с работодателем возникают практически у каждого работника. На этот случай важно иметь юридическую защиту. Также адвокатское страхование полезно тем, кто имеет автомобиль, п... Подробнее Адвокат в Германии С.Шульц предлагает свои услуги- юридические консультации, защиту в уголовном процессе, представительство в учреждениях и ведомствах на всей территории Германи. Вы можете обратиться по следующим вопросам: развод в Германии, раздел имущества в Германии, семейное право в Германии, взыскание алиментов в Германии на детей и бывших супругов. Основные языки для общения с клиентами... Подробнее Квалифицированный адвокат в Германии С.Шульц, имеющий допуск во все судебные инстанции на территории Германии и многолетнюю практику, предлагает клиентам свои услуги- юридические консультации, защиту в уголовном процессе, представительство в учреждениях и ведомствах на всей территории Германии. Основными языками для общения с клиентами являются немецкий, английский, французский и русский язык... Подробнее Закон Германии об иммиграции, законы об иностранцах в Германии и другие законы на русском языке. Приняв Закон об иммиграции (Zuwanderungsgesetz), вошедший в силу 1 января 2005 года, Германия начала признавать тот факт, что является иммиграционной страной. Упрощена возможность трудовой деятельности, политика в отношении беженцев приведена в соответствие с европейскими нормами, вновь пр... Подробнее