Основные схемы

Одна из самых распространенных форм кредита для покупки или строительства жилья называется Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Процентная ставка (Zinssatz) остается здесь неизменной в течение заранее оговоренного числа лет (Zinsfestschreibungszeit, Bindungsfrist). Ежемесячно выплачиваемая сумма идет на уплату текущих процентов (Zinsen), а остаток – на погашение самого кредита (Tilgung). Задолженность постепенно снижается, а с ней – и начисляемые проценты. Поэтому скорость погашения кредита растет со временем, хотя величина взносов не меняется.

Если, как это обычно бывает, кредит к концу Bindungsfrist погашен не полностью, банк обязан предложить новые условия постепенного погашения оставшейся задолженности.

Соглашаться не обязательно: вы вправе выплатить всю оставшуюся задолженность «одним махом». Если для этого не хватает собственных средств, можно взять кредит в другом банке (Anschlussfinanzierung), договорившись о нем до истечения Bindungsfrist. Из-за дополнительных расходов при смене кредитора она считается целесообразной, если при этом Zinssatz не менее чем на 0,5% ниже предложенного прежним банком.

Кредит от Bausparkasse (Bauspardarlehen) – это тоже Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung, но с особой предысторией. Сначала придётся постепенно собрать некоторую сумму в рамках накопительного договора (Bausparvertrag). И только после этого Bausparkasse готова не только выплатить накопленное с процентами, но и дать кредит.

Выплачиваемые вам в период накопления проценты невелики. Зато и кредит вы позже получите под более низкий процент, чем было бы в обычном банке. А в период накопления часто возможны госсубсидии (Wohnungsbauprämie и Arbeitnehmersparzulage).

При параллельном накоплении вы платите проценты по кредиту, но не сам кредит (Tilgung ausgesetzt). Зато вы обязаны регулярно платить взносы в накопительное страхование жизни (такая схема называется Versicherungsdarlehen или Policendarlehen) или в Bausparvertrag, которые потом будут использованы для погашения долга. Обычно доходность накопительной страховки и Bausparvertrag ниже процентной ставки по кредиту, а схема в целом – дороже, чем Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Дороже даже если для Versicherungsdarlehen предлагается немного более низкая процентная ставка, чем для обычных кредитов! Тем не менее, для тех, кто собирается сдавать недвижимость в наём, эта схема порой имеет смысл – благодаря особенностям налогообложения.

Опасная экзотика

Практически всегда невыгоден потребителю кредит с дисажио (Disagio). Дисажио – это разница между номинальной суммой кредита (Nominalbetrag, Nennbetrag) и реальной (меньшей) суммой (Auszahlungsbetrag), которую получите вы. Порождена разница тем, что часть процентов по кредиту с самого начала удерживается банком. Если реально вам надо, например, 200 тысяч евро, а дисажио составляет 10% номинальной суммы, то в долг придётся взять 222.222,22 евро, 22.222,22 из которых банк сразу оставит себе. И хотя ваша ежемесячная выплата банку будет ниже, чем при нормальном 200-тысячном кредите, кредит с дисажио в конечном счете обойдется намного дороже обычного.

Кредиты с «плавающей» процентной ставкой (variabler Zinssatz) опасны тем, что ставка может измениться в любой момент – в соответствие с ситуацией на финансовом рынке. Хорошо, если процентные ставки падают. Но сейчас они и так низки и лучше гарантировать этот уровень на годы вперед взяв Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung.

Опасен и иновалютный кредит (Fremdwährungskredit). За рубежом (например, в Японии) процентные ставки часто ниже, чем в зоне евро. Даже с учётом вознаграждения посреднику условия Fremdwährungskredit кажутся выгодными. Опасность здесь связана с колебаниями курсов валют. Если валюта кредита (например, йена) в будущем резко подорожает, «дешёвый» Fremdwährungskredit обойдётся намного дороже, чем самый «грабительский» кредит в евро.

Проценты и сборы

Многие из этих схем не позволяют точно оценить предстоящие расходы по обслуживанию кредита. Например, в период накопления неизвестны заранее проценты по будущему Bauspardarlehen, а при параллельном накоплении неизвестна реальная будущая доходность страховки или Bausparvertrag.

Зато Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung с самого начала позволяет точно оценить предстоящие расходы, по крайней мере в течение Bindungsfrist. На первый взгляд здесь напрашивается выбор кредита с самой низкой процентной ставкой (Zinssatz). Ведь 0,1% разницы для многотысячного кредита – это лишняя сотня-другая в год, а за годы сотни превратятся в тысячи!

Но проценты бывают разные. В договоре займа указаны две ставки: «номинальная» (Nominalzins) и «эффективная» (effektiver Zins). Nominalzins – это сугубо расчетная величина. Например, Nominalzins 5,1% p.a. («per anno» – «за год») при ежемесячном начислении процентов соответствует 0,425% в месяц. Если набежавшие за месяц проценты выплачивать сразу, вы теряете доход, который могли получить от этих денег до конца года. А если не выплачивать, то нарастут проценты на проценты («сложные» проценты).

С учетом «сложных» процентов, 0,425% в месяц означают не 5,1% годовых, как «внушает» вам Nominalzins, а – 5,221% p.a.! «Эффективные» проценты, в отличие от номинальных, это учитывают и уже поэтому точнее отражают «цену» кредита. Кроме того, effektiver Zins отражает и часть банковских сборов. А сборы эти могут быть самыми разными: за подготовку договора (Bearbeitungsentgelt), за оценку недвижимости (Wertermittlungsgebühr, Schätzungskosten), гонорар посреднику (Vermittlungsprovision)…

Пусть кредит – 200 тысяч евро, а банк удержал в виде разовых сборов тысячу (0,5% от суммы кредита). Реально вы получили 199 тысяч евро, а вернёте все 200, плюс проценты с этой суммы! Все это учтено в effektiver Zins: «эффективная» ставка дополнительно возрастет – примерно на 0,1% p.a. при пятилетнем Bindungsfrist или примерно на 0,05% p.a. при десятилетнем.

Впрочем, вам не обязательно разбираться в этой математике. Важнее помнить, что разница между «эффективными» (более высокими) и «номинальными» процентами – это вполне реальные деньги, которые вы заплатите банку. И поэтому лучше сравнивать эффективные ставки, а не номинальные.

Но и на «эффективные» проценты нельзя полностью полагаться: они отражают не все расходы! Не будут учтены ни возможные ежемесячные (или годовые) сборы за ведение открытого на ваше имя «кредитного» счёта, ни Bereitstellungszinsen (особые, более низкие, проценты, которые банк берёт до выдачи кредита за то, что держит деньги наготове). Если вам пришлось – в связи с кредитом – дополнительно застраховаться от безработицы, нетрудоспособности, несчастного случая или смерти, то выплаты по страховке тоже не будут отражены в «эффективных» процентах.

Что же делать? Просите сотрудника банка перечислить все расходы в рамках предложенной схемы финансирования – с первого дня до последнего – за подписью и с примечанием, что других расходов не будет!

Скорость погашения

Кроме процентной ставки и сборов важна и скорость погашения кредита. Ведь на деньги, которые вы успели вернуть, проценты больше не начисляются! В договоре кредитования принято указывать начальную скорость возврата (anfängliche Tilgung, anfänglicher Tilgungssatz) – в процентах от суммы кредита. Например, anfänglicher Tilgungssatz 1% p.a. для кредита в 200 тысяч евро означает, что в первый год придется выплатить назад 2 тысячи евро плюс наросшие проценты.

Начальная скорость возврата и проценты определяют величину ежемесячного взноса. При Nominalzins 5,1% p.a. и anfänglicher Tilgungssatz 1% p.a. придется платить в месяц около 1017 евро, то есть львиная доля пойдет на уплату процентов по кредиту. Но от года к году долг и проценты по нему будет снижаться, а скорость погашения (при условии неизменности ежемесячной суммы выплат) – расти.

Какой Tilgungssatz выбрать? Чем выше – тем (при прочих равных условиях) лучше для вас! Лишь бы вы могли из месяца в месяц платить оговоренный взнос…

В будущем возможны «лишние» деньги? Попробуйте договориться о праве внеочередного гашения части кредита (Sondertilgung) или о праве изменения скорости гашения (Änderung der Tilgungshöhe).

Одна беда: для договора с быстрым возвратом кредита банки увеличивают Zinssatz. Но даже тогда кредит с более высокой скоростью возврата может, в конечном счёте, оказаться выгодней более дешёвого кредита с меньшей скоростью выплаты!

Как сравнить? Попросите банк посчитать, сколько денег придётся выплатить вам в течение Bindungsfrist, и сколько вы после этого ещё останетесь должны. Сравнивайте затраты и конечный результат для разных вариантов, предложенных банком, и не ограничивайтесь одним банком!

Защита закона

До недавних пор Гражданское законоуложение (BGB) недостаточно защищало права потребителей, взявших кредит под залог недвижимости (Immobiliardarlehen). «Благодаря» прежней редакции третьего абзаца § 498 BGB, малейшая задержка или неточность с очередной ежемесячной выплатой – сколь незначительна и случайна она ни была – давала кредитору право расторгнуть договор займа и потребовать досрочной выплаты всей оставшейся задолженности. Недостаточно были защищены и права владельцев жилья при перепродаже договора займа новому кредитору.

18.8.2008 ситуация улучшилась: вступил в силу Закон по ограничению рисков (Risikobegrenzungsgesetz), внесший в BGB необходимые поправки.

По новой версии BGB § 498 Abs. 3, кредитор может без предупреждения потребовать немедленного возврата всей оставшейся суммы Immobiliardarlehen только после того, как должник дважды подряд – полностью или частично – задержался с очередными выплатами, а недоплаты составили не меньше 2,5% номинальной суммы кредита. Кроме того, на Immobiliardarlehen теперь распространены и нормы первых двух абзацев BGB § 498. Перепродажа займа новому кредитору без согласия должника теперь возможна, только если в тексте договора была четко оговорена такая возможность (BGB § 492 Abs. 1a Satz 3).

К сожалению, эти новые правила не действуют для «старых» договоров займа, заключенных (или перепроданных) до 18 августа (BGBEG Artikel 229 § 18 Abs. 1). Но и для «старых» договоров, права должника теперь лучше защищены при перепродаже, если та произошла после 18.8.2008 (BGB § 1192 Abs. 1a и BGBEG Artikel 229 § 18 Abs. 2, BGB § 1193 Abs. 2 BGBEG Artikel 229 § 18 Abs. 3).